장기보유특별공제율 현행 완벽 가이드 2026
✅ 핵심 답변
장기보유특별공제율: 1세대 1주택자는 보유기간별 최대 40% + 거주기간별 최대 40%, 합산 최대 80% 공제가 현행 기준입니다. 일반(토지·건물·다주택 등)은 3년부터 연 2%씩 적용해 최대 30%(15년)까지 공제됩니다. (출처: 국세청, 2026년 04월 현행 기준)
보유기간에 따라 양도세가 수천만 원 달라진다. 장기보유특별공제율은 얼마나 오래, 얼마나 거주했느냐에 따라 공제 금액이 크게 달라지므로 매도 전 반드시 확인해야 합니다.
이 글에서는 현행 장특공 공제율 표를 1주택·일반·다주택별로 구분해 공식 출처 기반으로 정확하게 안내합니다.
1세대 1주택 장특공 공제율은 어떻게 되나?
1주택 현행 공제율 핵심
1세대 1주택자의 장특공은 보유기간별 공제와 거주기간별 공제를 합산해 적용합니다. 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상 조건에서 각각 연 4%씩 공제되어 10년 이상 시 합산 최대 80%까지 적용됩니다. (출처: 국세청, 2026년 04월 현행 기준)
| 보유기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 | 합산 최대 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상~4년 미만 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 이상~5년 미만 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상~6년 미만 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상~7년 미만 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상~8년 미만 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상~9년 미만 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상~10년 미만 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
※ 출처: 국세청 장기보유특별공제율 2026년 04월 현행 기준 – 변경 시 공식 페이지에서 재확인 필요
🔀 거주 기간별 공제율 적용 분기
거주 2년 미만인 경우: 보유기간 공제만 적용 (거주기간 공제 0%) → 최대 40%
거주 2년 이상~10년 미만: 보유+거주 합산 적용 → 최대 72%까지
거주 10년 이상: 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% 적용
일반(토지·건물) 장특공 공제율은 얼마인가?
일반 공제율 현행 기준
1주택 외 토지·건물 및 다주택(조정대상지역 외) 등 일반 자산에는 별도의 낮은 공제율이 적용됩니다. 보유 3년부터 연 2%씩 늘어나 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다. (출처: 국세청, 2026년 04월 현행 기준)
| 보유기간 | 일반 공제율 | 비고 |
|---|---|---|
| 3년 이상~4년 미만 | 6% | 연 2% 적용 시작 |
| 4년 이상~5년 미만 | 8% | |
| 5년 이상~6년 미만 | 10% | |
| 7년 이상~8년 미만 | 14% | |
| 10년 이상~11년 미만 | 20% | |
| 15년 이상 | 30% | 최대 공제율 |
※ 출처: 국세청 장기보유특별공제율 2026년 04월 현행 기준 – 변경 시 공식 페이지에서 재확인 필요
다주택자·조정대상지역 적용 기준은?
다주택자 장특공 배제 규정
조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 다주택자로 양도하는 경우 장특공이 0%로 적용되어 양도차익 전액이 과세됩니다. (출처: 국세청, 2026년 04월 현행 기준)
- 조정대상지역 다주택자(2018.4.1 이후): 장특공 전면 배제
- 조정대상지역 외 다주택자: 일반 공제율(최대 30%) 적용
- 비사업용 토지: 2016.1.1 이후 취득분은 장특공 적용
✅ 다주택자 장특공 적용 체크리스트
- ✔ 조정대상지역 외 다주택자: 일반 공제율(최대 30%) 적용 가능
- ✔ 1주택 비과세 요건 충족 시: 최대 80% 장특공 적용
- ✔ 일시적 2주택(대체취득): 1주택으로 보아 장특공 적용
- ✖ 조정대상지역 2주택 이상 보유자: 장특공 배제
- ✖ 분양권·조합원 입주권(승계취득): 장특공 적용 불가
보유기간 기산일은 언제부터 계산하나?
보유기간 기산 원칙
장특공 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 취득일은 잔금 청산일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날을 기준으로 하며, 상속·증여 취득은 별도 기산 규정이 적용됩니다. (출처: 국세청, 2026년 04월 현행 기준)
- 원칙: 잔금청산일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날
- 신축 건물: 사용승인일(또는 사실상 사용일) 기준
- 상속 취득: 피상속인의 취득일 기준 승계 가능
🔀 취득 유형별 보유기간 기산 기준
일반 매수: 잔금청산일 또는 등기이전일 중 빠른 날
상속 취득: 원칙 피상속인 취득일 / 일부 요건은 상속개시일
증여 취득: 증여받은 날(등기이전일) 기준으로 새로 기산
폐지 법안 통과 시 공제율은 어떻게 바뀌나?
현행 vs 개정안 공제율 변화
법안이 통과되면 보유·거주기간별 공제율 자체가 사라집니다. 대신 3년 이상 보유 시 평생 1인당 최대 2억 원 세액공제로 일원화됩니다. 양도차익이 클수록 현행 대비 세금 차이가 급격히 커집니다. (출처: 소득세법 개정안 발의 내용, 2026년 04월 기준)
| 구분 | 현행(법안 통과 전) | 개정안(법안 통과 시) |
|---|---|---|
| 1주택 3년 보유 | 24% 공제 (보유+거주) | 2억 원 세액공제(평생 1회) |
| 1주택 10년 보유거주 | 80% 공제 (최대) | 2억 원 세액공제(평생 1회) |
| 일반 자산 15년 보유 | 30% 공제 | 2억 원 세액공제(평생 1회) |
| 다주택(조정 外) | 최대 30% 일반 공제 | 2억 원 세액공제(평생 1회) |
※ 출처: 현행 국세청 / 개정안은 2026.04.08 발의 법안 기준 법안 미확정 – 공식 입법 확정 후 재확인 필요
✅ 결론
공제율을 알면 매도 시점을 전략적으로 선택할 수 있습니다.
현행 장특공은 보유·거주기간이 길수록 공제율이 높아지므로, 10년 이상 실거주자는 최대 80%까지 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 폐지 법안이 국회에서 심의 중인 만큼 법안 진행 상황을 모니터링하면서 매도 타이밍을 검토해야 합니다.
국세청 공식 공제율 페이지를 즐겨찾기에 추가해두고 법 개정 시 즉시 확인하세요.
💬 Expert Comment
현행 소득세법 제95조 기준 1세대 1주택자는 보유기간별 4%, 거주기간별 4%씩 공제율이 누적되어 10년 이상 보유·거주 시 최대 80%를 적용받습니다. 폐지 법안 통과 시 동일 조건에서도 평생 2억 원 세액공제만 가능해 고가주택 보유자의 실질 세금 증가액은 수억 원에 달할 수 있습니다. (출처: 국세청, 2026년 04월 현행 기준)
— 양도소득세·부동산 세무 전문가 관점
📚 기초
Q1. 1주택자 장특공 최대 80% 받으려면 조건이 뭔가요?
보유기간 10년 이상 + 거주기간 10년 이상을 충족해야 합니다. 보유 40% + 거주 40%가 합산되어 최대 80%를 공제받습니다. (국세청 현행 기준)
Q2. 거주 2년 미만인 경우 장특공을 받을 수 있나요?
거주기간 2년 미만이면 거주기간 공제(최대 40%)를 받지 못합니다. 보유기간 공제(최대 40%)만 적용되어 최대 40%까지만 공제됩니다.
Q3. 일반 토지·건물의 장특공 최대 공제율은?
보유 15년 이상 시 최대 30%입니다. 1주택자(최대 80%)와 달리 연 2%씩 누적되어 15년에 상한에 도달합니다. (국세청 현행 기준)
Q4. 보유기간은 계약일 기준인가요, 등기일 기준인가요?
잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 기준입니다. 계약일은 기산일이 아닙니다. 신축은 사용승인일(또는 사실상 사용일)이 기준입니다.
Q5. 조정대상지역 외 2주택자도 장특공을 받을 수 있나요?
조정대상지역 외 다주택자는 일반 공제율(최대 30%)이 적용됩니다. 조정대상지역 내 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 장특공이 배제됩니다.
⚠️ 주의사항
Q6. 거주기간과 보유기간이 다르면 어떻게 계산하나요?
보유기간과 거주기간은 각각 별도로 계산합니다. 예를 들어 10년 보유 중 3년만 거주했다면 보유 공제 40% + 거주 공제 12% = 합산 52%가 됩니다.
Q7. 비사업용 토지에도 장특공이 적용되나요?
2016년 1월 1일 이후 취득한 비사업용 토지에는 장특공이 적용됩니다. 다만 2015년 12월 31일 이전 취득분은 장특공이 배제됩니다.
Q8. 분양권을 취득해 입주한 경우 보유기간은 언제부터인가요?
분양권 취득 후 아파트 완공 시 보유기간 기산은 잔금청산일 또는 등기이전일 기준입니다. 분양권 계약일 자체는 보유기간 기산에 포함되지 않으므로 주의가 필요합니다.
Q9. 증여받은 주택의 보유기간은 증여자 기간을 포함하나요?
증여 취득 시 원칙적으로 증여받은 날부터 보유기간을 새로 기산합니다. 증여자의 보유기간은 승계되지 않으므로 주의가 필요합니다.
Q10. 폐지 법안 통과 전 지금 공제율로 팔면 안전한가요?
법안 시행일 이전 잔금 완납 또는 소유권 이전 완료 분은 원칙적으로 현행 장특공이 적용됩니다. 단, 법안 부칙의 경과규정을 최종 확인해야 합니다.
장기보유특별공제 현행 공제율과 적용 기준은 국세청 공식 홈페이지에서 반드시 확인하세요.
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