전세사기 예방 위한 계약 전 확인사항 5가지 체크포인트
2026년 08월 기준 기준 최신 정보
핵심 답변 — 30초 요약
출처: 국토교통부 · 2026년 08월 기준
01 전세사기 예방, 왜 계약 전 확인이 중요할까?
전세사기 예방은 계약서에 도장을 찍은 이후가 아니라 계약 전 확인사항을 얼마나 꼼꼼히 챙기느냐에서 결정됩니다. 무자본 갭투기나 선순위 채권이 과다한 주택은 계약 시점에 등기부등본만 제대로 살펴봐도 상당수 걸러낼 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 문제는 등기부등본에 적힌 근저당권, 가압류, 채권최고액 같은 항목이 실제로 내 보증금에 어떤 영향을 주는지 판단하기가 쉽지 않다는 점입니다. 계약 전 5가지 항목만 순서대로 확인해도 위험한 매물을 미리 걸러낼 확률이 크게 올라갑니다. 각 항목은 아래에서 순서대로 안내합니다.
👉 전세사기 예방 등기부등본 확인은 어디를 어떻게 봐야 할까 →02 등기부등본과 안심전세 앱, 무엇부터 봐야 할까?
계약 전 가장 먼저 확인할 것은 등기부등본의 근저당권과 채권최고액입니다. 인터넷등기소에서 소액의 발급 비용으로 열람할 수 있으며, 전세보증금과 근저당 채권최고액을 합친 금액이 매매 시세에 가까울수록 위험도가 높다고 봅니다. 여기에 더해 국토교통부가 무료로 제공하는 안심전세 앱을 활용하면 임대인의 보증사고 이력, 세금 체납 여부, 확정일자 부여 현황까지 한 번에 조회할 수 있습니다. 등기부등본과 안심전세 앱을 함께 확인하면 중개사 설명만 듣고 계약하는 것보다 훨씬 구체적인 판단 근거를 얻을 수 있습니다. 계약서 작성 단계에서 챙겨야 할 특약은 다음 섹션에서 다룹니다.
👉 전세사기 예방 앱으로 위험 매물 미리 걸러내는 방법 →03 계약 후에도 안전장치가 필요한 이유
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등기부등본과 앱으로 확인을 마쳤더라도 계약 이후 전입신고와 확정일자를 미루면 대항력을 인정받기 어려워질 수 있습니다. 이사 당일 전입신고를 마치고 확정일자를 받는 것이 원칙이며, 이를 통해 임대인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 지킬 최소한의 법적 근거를 확보할 수 있습니다. 여기에 더해 전세보증금 반환보증에 가입해두면 만기 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관에서 대신 지급받을 수 있는 이중 안전장치가 마련됩니다. 확인만으로 끝내지 말고 전입신고·확정일자·보증보험까지 이어지는 안전장치를 계약 직후 바로 챙기는 것이 실질적인 예방입니다. 특약과 보증보험의 구체적인 내용은 이어지는 글에서 확인할 수 있습니다.
👉 전세사기 예방법 기본 원칙부터 실천 순서까지 알아두기 →❓ 자주 묻는 질문자주 묻는 질문과 답변
Q.전세사기 예방을 위해 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가요?
등기부등본의 근저당권과 채권최고액을 먼저 확인하는 것이 기본입니다.
Q.안심전세 앱은 유료인가요?
국토교통부가 무료로 제공하는 서비스입니다.
Q.등기부등본은 어디서 발급받나요?
대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 발급받을 수 있습니다.
Q.전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?
의무는 아니지만 만기 시 보증금 미반환 위험에 대비하는 안전장치로 권장됩니다.
Q.전입신고는 언제 하는 것이 안전한가요?
이사 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 원칙입니다.
Q.계약서 특약에는 어떤 내용을 넣어야 하나요?
선순위 근저당 관련 조건이나 보증금 미반환 시 계약 해제 조항 등이 대표적입니다.
Q.중개사를 통하면 전세사기를 완전히 피할 수 있나요?
중개사 확인만으로는 부족하며 직접 등기부등본과 앱으로 재확인하는 것이 안전합니다.