부동산 세제 개편안 양도세, 거주공제로 바뀌면 얼마나 달라지나
2026년 08월 기준 기준 최신 정보
핵심 답변 — 30초 요약
출처: 재정경제부 · 2026년 08월 기준
이 글에서 다루는 내용
01 양도세 장특공제가 보유공제에서 거주공제로 어떻게 바뀌나?부동산 세제 개편안 양도세
개편안은 이 구조를 2027년부터 3단계에 걸쳐 바꿉니다. 2027년은 유예기간으로 거주 연 4%+보유 연 4%가 유지되되 한도는 없습니다. 2028년에는 거주 연 6%+보유 연 2%, 한도 20억 원이 적용됩니다. 2029년 이후에는 거주기간 연 8%, 최대 80%만 남고, 보유공제는 완전히 사라지며, 한도는 10억 원입니다. 공동소유 주택은 지분 비율대로, 부부 공동명의는 각각 한도가 적용됩니다(출처: 재정경제부, 2026년 08월 기준).
부동산 세제 개편안 양도세의 핵심은 장기보유특별공제 구조 전환입니다. 현행 1세대 1주택자 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제받는 구조입니다(소득세법 제95조 2항). 실제로 살지 않아도 10년만 보유하면 40%를 공제받을 수 있었습니다.
👉 부동산 세제 개편안 2026, 달라지는 세금 구조와 대응 방향 →02 거주 2년과 거주 10년, 세액이 실제로 얼마나 차이 나나?
재정경제부가 세제개편안 자료에 공식 제시한 사례를 보겠습니다. 양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 2년 거주·10년 보유한 1세대 1주택자의 산출세액은 2029년 기준 약 4억 500만 원입니다. 같은 조건에서 2027년에 팔면 약 2억 3,600만 원입니다. 한도 10억 원이 본격 적용되는 2029년에 팔수록 세액이 크게 늘어납니다.
10년 실거주한 경우는 어떨까요. 양도가액 75억 원, 취득가액 25억 원, 10년 거주·10년 보유한 1주택자의 현행 공제액은 33억 6,000만 원, 산출세액은 3억 1,600만 원입니다. 개편안 적용 시 2028년에는 한도 20억 원으로 공제가 줄어 산출세액 9억 2,300만 원, 2029년에는 한도 10억 원 적용으로 13억 7,300만 원이 됩니다. 10년을 꼬박 살았어도 고가 주택일수록 공제 한도 때문에 세액이 최대 4배 이상 늘어납니다(출처: 재정경제부 세제개편안 공식 사례, 2026년 08월 기준). 매도 시점을 2027년으로 당기는 것이 세액 측면에서 유리할 수 있는 이유가 여기에 있습니다.
👉 부동산 세제 개편안 발표 내용, 핵심 변화 5가지 →03 비거주자·초고가 주택 보유자의 양도세는 어떻게 바뀌나?
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10년 이상 보유했지만 실거주 기간이 짧은 이른바 '갭투자형' 보유자는 이번 개편안의 직접 타깃입니다. 현행에서는 보유 10년이면 공제율 40%를 받았지만, 2029년 이후에는 거주기간이 없으면 공제율도 0%입니다. 양도차익 전액이 과세 대상이 됩니다. 여기에 고가 주택은 세율도 높아 실질 세 부담이 대폭 증가합니다.
초고가 주택의 경우 공제 한도 10억 원이 사실상 세액을 결정하는 요소가 됩니다. 75억 원 주택의 양도차익이 50억 원이라면 현행에서는 공제 33억 6,000만 원을 빼고 과세하지만, 2029년 이후에는 공제 한도가 10억 원으로 묶입니다. 10년 실거주를 했어도 마찬가지입니다. 결국 고가 주택일수록 매도 시점을 언제로 잡느냐가 세액의 차이를 수억 원 단위로 만듭니다. 한도가 없는 2027년이나, 20억 원 한도가 적용되는 2028년을 먼저 검토하는 것이 실무상 일반적인 방향입니다. 단, 개인마다 취득가액과 거주기간이 다르므로 세무사와 개별 계산을 반드시 해보는 것이 필요합니다(출처: 재정경제부, 2026년 08월 기준).
👉 부동산 세제 개편안 요약·정리, 실거주자와 비거주자 세금 비교 →04 다주택자 양도세 개편은 1주택자와 어떻게 다른가?
다주택자에게 적용되는 조정대상지역 중과세율은 현행 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p입니다(소득세법 제104조 7항). 개편안은 이 가산율을 2년간 낮추는 한시 완화 조치를 담고 있습니다. 2027년 2주택 +5%p, 3주택 +10%p, 2028년 2주택 +10%p, 3주택 +15%p로 적용되고, 2029년부터는 현행 수준으로 돌아옵니다.
중요한 점이 있습니다. 한시 완화 기간에도 다주택자는 조정대상지역 양도 시 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 세율만 낮아질 뿐이고, 공제 없이 양도차익 전액이 과세 기준이 됩니다. 재정경제부 자료의 사례에서 양도차익 5억 원 2주택자는 현행 약 2억 7,000만 원, 2027년 약 2억 원, 2028년 약 2억 2,000만 원입니다. 2029년에 팔면 다시 2억 7,000만 원 수준으로 복귀합니다. 2027·2028년이 상대적으로 유리한 매도 시점이지만, 비조정대상지역 주택이라면 중과 완화 대상이 아니므로 지역을 먼저 확인해야 합니다(출처: 재정경제부 세제개편안 사례, 2026년 08월 기준).
👉 부동산 세제 개편안 2026, 달라지는 세금 구조와 대응 방향 →❓ 자주 묻는 질문자주 묻는 질문과 답변
Q.2027년에 팔면 장특공제를 현행과 동일하게 받을 수 있나요?
2027년은 유예기간으로, 거주기간 연 4%+보유기간 연 4%(최대 80%) 방식이 유지됩니다. 한도도 없습니다. 다만 이는 1세대 1주택자 기준이며, 다주택자는 해당하지 않습니다(재정경제부, 2026년 08월 기준).
Q.거주기간이 전혀 없으면 2029년 이후 공제율이 0%인가요?
그렇습니다. 2029년 이후 개편안 기준으로는 거주기간 연 8%만 적용되므로, 실제 거주기간이 없으면 공제율도 0%가 됩니다. 양도차익 전액이 과세 대상이 됩니다(재정경제부, 2026년 08월 기준).
Q.공제 한도 10억 원은 어떻게 계산하나요?
인별 연간 기준으로, 한 해 동안 양도한 주택의 장특공제 합계액이 10억 원을 초과할 수 없습니다. 공동소유는 지분 비율대로 안분합니다(재정경제부, 2026년 08월 기준).
Q.부부 공동명의 1주택의 경우 한도가 10억 원인가요?
부부 각각에게 10억 원 한도가 적용됩니다. 즉, 50%씩 공동명의라면 지분 비율에 따라 각자 최대 5억 원씩, 합산 10억 원이 실질 한도가 됩니다(재정경제부, 2026년 08월 기준).
Q.양도세 개편안은 이미 팔고 신고 완료한 주택에도 소급 적용되나요?
소급 적용되지 않습니다. 현재 양도한 주택에는 양도 당시 현행 법령이 그대로 적용됩니다. 개편 내용은 각 항목의 시행일 이후 양도분부터 효력이 생깁니다.
Q.비조정대상지역 다주택자에게도 이번 개편이 적용되나요?
중과세율 한시 완화는 조정대상지역 주택에만 해당합니다. 비조정대상지역 다주택자는 기본세율에 보유기간 연 2%, 최대 30% 공제 체계가 개편안에서도 유지됩니다.
Q.1년 이상 거주하다가 사정상 이사한 경우 거주기간으로 인정받을 수 있나요?
취학·근무 형편·1년 이상의 치료를 요하는 질병·학교폭력 피해 전학·해외체류·60세 이상 직계존속 봉양 합가로 다른 시·군으로 이전한 경우 최장 3년까지 거주기간으로 인정됩니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용 예정입니다(재정경제부, 2026년 08월 기준).
Q.재건축·재개발 주택은 공사기간 중 거주기간을 어떻게 인정받나요?
관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 집이라면 공사기간의 2분의 1을 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용 예정입니다(재정경제부, 2026년 08월 기준).